KfW oder nicht KfW? – Dr. Peter Burnickl von der Pro Bauherr GmbH erklärt, wie Bauträger sowohl mit als auch ohne …

Velburg:

Finanzierungen und Investitionen optimal zu gestalten, ist für Bauträger eine komplexe Herausforderung. In diesem Kontext spielen KfW-Förderungen eine wichtige Rolle. Doch was gilt es dabei zu beachten? Dr. Peter Burnickl, Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH, hat sich der Beantwortung dieser Frage angenommen: Mit seinem Angebot unterstützt er professionelle Bauherren als Sparringspartner bei der Planung ihrer Projekte, um die Baukosten zu optimieren. Wie Bauträger sowohl mit als auch ohne Förderungen kalkulatorische Sicherheit erlangen, erfahren Sie im Folgenden.

Unter vielen Bauträgern herrscht derzeit eine spürbare Verunsicherung. Die Einstellung von Förderungen im Frühjahr 2022 und Winter 2023 hat sie dazu veranlasst, in eine Art Warteposition zu verfallen. Seit geraumer Zeit versuchen sie, die aktuellen Schwierigkeiten auszusitzen – mit der Folge, dass sie damit unbeabsichtigt sowohl ihren eigenen Interessen als auch der gesamten Branche schaden. Nun wurden einige Förderungen wieder geöffnet – und konfrontieren Bauträger folglich mit der Frage, ob sie endlich wieder aktiv Projekte angehen sollen und ob die neu geöffneten Förderungen so verlässlich sind, dass man mit ihnen kalkulieren kann. “Bei der Planung ihrer Bauvorhaben benötigen Bauträger schließlich eine gewisse Vorlaufzeit und natürlich kalkulatorische Sicherheit”, erklärt Dr. Peter Burnickl, Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH. “Sie wissen nie, wie schnell sie Baugenehmigungen bekommen – so lässt sich kaum kalkulieren, ob die Planung bei Einreichung des KfW-Antrags bereits abgeschlossen ist.”

“Gerade die Förderungen bei seriellen Sanierungen und sogenannten ‘Worst Performing Buildings' fallen extrem hoch aus”, fährt der Experte fort. “Deshalb sind sie für viele Unternehmer absolut erfolgskritisch und gewinnentscheidend – umso wichtiger, sich jetzt damit auseinanderzusetzen.” Dr. Peter Burnickl weiß, wovon er spricht: Als Ingenieur, Bauträger und Projektentwickler kennt er die Baubranche wie seine Westentasche. Mit der Pro Bauherr GmbH steht er professionellen Bauherren für eine Prüfung ihrer Planung zur Verfügung. Das Unternehmen begleitet Bauprojekte mit einem Volumen von fünf bis 200 Millionen Euro, um die Baukosten drastisch zu senken. In diesem Zusammenhang beschäftigt sich Dr. Peter Burnickl auch immer wieder mit der Frage, wie Bauträger sowohl mit als auch ohne Förderungen kalkulatorische Sicherheit erlangen. Denn: Was geschieht, wenn die Förderung plötzlich platzt?

Die Situation im Überblick

Die Coronakrise hat viele Unternehmen kalt erwischt. Sie erwarteten umfassende Unterstützung – und waren umso überraschter, als Wirtschaftsminister Robert Habeck im Frühjahr 2022 und Winter 2023 abrupt diverse KfW-Förderungen von heute auf morgen stoppte. Bauträger und Projektentwickler hatten fest mit diesen Fördermitteln gerechnet, weshalb der plötzliche Stopp der Zuschüsse, insbesondere des damals sehr üppigen KfW-55-Zuschusses, zu erheblichen finanziellen Verlusten führte. Sowohl kleine als auch große Bauvorhaben verloren oft ihre gesamte Wirtschaftlichkeit. Spannungen zwischen Bauträgern und Regierung waren die Folge.

Nun hat die Bundesbauministerin Klara Geywitz einige staatliche Förderungen wieder neu geöffnet in der Hoffnung, damit Impulse für die Konjunktur und den Wohnungsbau zu setzen. Sie argumentiert, dass jeder Förder-Euro die Binnenwirtschaft durch Aufträge an Handwerker ankurbelt. Ab sofort können bei der KfW wieder Anträge für zinsverbilligte Darlehen und Zuschüsse gestellt werden, die klimafreundliche Neubauten, altersgerechtes Umbauen und genossenschaftliches Wohnen betreffen.

Kalkulationssichere Bauvorhaben mit Förderung

Bauvorhaben mit Förderung bieten Bauträgern zahlreiche Vorteile – darunter vor allem finanzielle Anreize wie attraktive Zinsvorteile und erhebliche Zuschüsse, durch die sich die Projektgesamtkosten senken, die Rentabilität erhöhen und die Finanzierungskosten reduzieren lassen. Spezifische Förderprogramme unterstützen vor allem Sanierungsprojekte, die darauf abzielen, die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit von Bestandsgebäuden zu verbessern. Aber auch serielle Sanierungen, Aufstockungen, Nachverdichtungen und energetische Sanierungen werden durch Förderprogramme angeregt. Durch die Möglichkeit, verschiedene Förderprogramme zu kombinieren, profitieren Bauträger von Tilgungszuschüssen zwischen fünf und 45 Prozent. “Auf diese Art und Weise können Bauträger ihre finanzielle Last erheblich mindern”, sagt Dr. Peter Burnickl von der Pro Bauherr GmbH. “Das ist insbesondere bei komplexen Sanierungsprojekten von Vorteil. Zinsvorteile und Zuschüsse steigern die Wirtschaftlichkeit und Rendite von Bauvorhaben mitunter signifikant – und machen geförderte Projekte daher oft attraktiver als Bauvorhaben ohne Förderung. Außerdem setzen Förderprogramme oft Kriterien für Nachhaltigkeit und Energieeffizienz, die dazu beitragen, den ökologischen Fußabdruck von Gebäuden zu reduzieren. Dadurch können Bauträger nicht nur aktiv zum Umweltschutz beitragen, sondern auch das Image ihrer Projekte verbessern.” Oft sind Projekte, welche die von den Kunden und der Regierung gewünschten Standards erfüllen, aufgrund der hohen Kosten schlicht ohne Förderungen nicht realisierbar – ein K.-o.-Kriterium.

Allerdings gibt es auch einige Herausforderungen, auf die Bauträger achten müssen. So müssen sie die Förderlandschaft zum Beispiel aktiv verfolgen, um bei Bedarf rechtzeitig auf Änderungen wie abrupte politische Entscheidungen reagieren zu können. Eine frühzeitige und detaillierte Informationsbeschaffung über die Laufzeiten und Bedingungen von Förderprogrammen ist ebenso wichtig, um die Förderfähigkeit des eigenen Projekts kritisch bewerten und die eigene Planung an die Förderkriterien anpassen zu können. Mögliche Verzögerungen und Komplexitäten im Genehmigungsverfahren sollten unbedingt frühzeitig eingeplant werden, um bei Bedarf flexibel darauf reagieren zu können.

Kalkulationssichere Bauvorhaben ohne Förderung

Doch auch Bauvorhaben ohne Förderung bieten Bauträgern einige Vorteile. So ermöglichen sie eine unabhängige Planung ganz ohne die Unsicherheit, die mit der Abhängigkeit von politisch beeinflussten Fördermitteln einhergeht. Das führt nicht nur zu mehr gestalterischer Freiheit, sondern auch zu einer stabileren Finanzplanung, da das Projekt auch ohne externe Finanzspritzen wirtschaftlich tragfähig ist. “Indem Bauträger bewusst auf Zinsvorteile und Zuschüsse verzichten, reduzieren sie das Risiko, dass Fördermittel während des Projekts gekürzt oder gestrichen werden”, sagt Dr. Peter Burnickl von der Pro Bauherr GmbH. “Zudem ermöglichen Bauvorhaben ohne Förderung eine flexiblere Anpassung an sich ändernde Marktbedingungen und eine bessere Kontrolle über Budgets und Projektzeitpläne. Klar ist, dass man hierbei nicht den hohen Ansprüchen genügen kann, jedoch sollte man bei jedem Projekte einen derartigen Plan B als Rückfallebene in der Tasche haben, um einen Komplettverlust verhindern zu können.”

Um diese Vorteile optimal nutzen zu können, müssen Bauträger einige wichtige Aspekte beachten. Eine konsequente Anwendung von Value Engineering kann dabei helfen, Kosteneinsparpotenziale zu identifizieren, ohne dass es zu Qualitätseinbußen kommt. Die Berücksichtigung zukünftiger Trends und Entwicklungen im Immobilienmarkt ist ebenso entscheidend, um die Attraktivität und Rentabilität des Projekts zu sichern. Zudem sollte die Möglichkeit, von nicht gesetzlich vorgeschriebenen Normen abzuweichen, kritisch geprüft werden, um Kosten zu reduzieren, ohne die Sicherheit des Projekts zu gefährden. Eine umfassende und detaillierte Planung vor Baubeginn, die Einbeziehung eines Sicherheitspuffers in Höhe von zehn bis 20 Prozent und eine Kosten-Nutzen-Analyse für alle Projektkomponenten helfen dabei, das Projekt langfristig rentabel zu machen. Am Ende gilt: Es hilft aktuell alles nichts – jeder benötigt einen Puffer und einen Plan B. So sind beispielsweise auch clevere Gestaltungen von Baubeschreibungen essenziell.

Fazit

Grundsätzlich lassen sich Bauvorhaben sowohl mit als auch ohne staatliche Förderung erfolgreich umsetzen. Um die langfristigen Auswirkungen auf das Projekt einschätzen zu können, sollte die Entscheidung für oder gegen Fördermittel jedoch immer erst nach einer umfassenden Bewertung aller Vor- und Nachteile getroffen werden. Flexibilität in der Planung und Umsetzung ist für eine nachhaltige Projektentwicklung unerlässlich und trägt maßgeblich zur langfristigen Erfolgssicherung bei.

Es ist zu erwarten, dass die Förderung im Bereich Gebäudeoptimierung und Energieeffizienz auch in Zukunft fortgesetzt werden wird. Dennoch sollten Bauträger ihre Projekte nicht ausschließlich auf der Verfügbarkeit von Fördermitteln aufbauen. Die Fähigkeit, Projekte auch ohne staatliche Zuschüsse wirtschaftlich erfolgreich zu realisieren, bietet nicht nur Sicherheit, sondern schützt auch vor Unwägbarkeiten im Förderumfeld. Empfohlen wird eine Planungsstrategie, die sich bei Bedarf an veränderte Rahmenbedingungen anpassen lässt.

Sie benötigen Hilfe bei der idealen Strategie für Ihr Bauvorhaben und Kostenoptimierungen? Dann melden Sie sich jetzt bei Dr. Peter Burnickl (https://www.pro-bauherr.com/) und vereinbaren Sie einen Termin, um sich beraten zu lassen!

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