Stüfe & Fleschner GmbH: Online, in Eigenregie oder mit dem Profi vor Ort? Der Fehler mit der Immobilienbewertung – so …

Mainz:

Lange Suche nach passenden Käufern, finanzielle Einbußen und ein kollektiver Fehler: Sowohl die private Veräußerung von Wohn- oder Anlageimmobilien und Grundstücken als auch individuelle Verkaufsvorhaben sind mittlerweile kaum noch von Erfolg gekrönt – nicht selten deshalb, weil Eigentümer den tatsächlichen Wert ihrer Objekte nicht kennen. Was aber machen sie dabei falsch und welche Rolle spielt eine fundierte Immobilienbewertung dabei, das bestmögliche Resultat zu erzielen?

Weiterhin bleibt der Druck auf den Immobilienmarkt hoch – und damit auch der Bedarf an soliden Grundlagen für die marktwertgerechte Veräußerung aller Objekte. Zwar bemühen sich die meisten Eigentümer durchaus um eine entsprechende Wertermittlung, setzen dabei aber nicht immer auf die richtige Herangehensweise: So werden Preise regelrecht “erfunden”, spiegeln die Realität aber in keiner Weise wider – zu emotional und optimistisch sind die Ansprüche vieler Verkäufer, zu lückenhaft und oberflächlich ihre Analysen. Das Schlimmste dabei: Nur die wenigsten von ihnen sind sich der Konsequenzen nicht sachgemäß durchgeführter Bewertungen bewusst. “Wird der Wert einer Immobilie falsch angesetzt, leidet darunter der gesamte Verkaufsprozess. Schließlich beobachtet der Markt immer aufmerksam und reagiert niemals unüberlegt: Er durchschaut überzogene Forderungen und provoziert durch ausbleibende Angebote regelmäßige Preissenkungen. Damit ‘verbrennen' sich Eigentümer ihre Objekte am Markt, verkaufen sie nicht selten unter Marktwert – oder finden im schlimmsten Fall gar keinen Abnehmer mehr”, mahnt Nikolas Stüfe, Geschäftsführer der Stüfe & Fleschner GmbH.

“Ob es um den Ankauf geht, ein Vermittlungsauftrag erteilt wird oder einfach nur, weil jemand den wahren Wert seiner Immobilie benötigt – wir bewerten grundsätzlich all unsere Objekte sorgfältig! Uns aber lediglich mitzuteilen, es handle sich dabei um ein Einfamilienhaus in Frankfurt mit 150 Quadratmetern, bietet für uns keine Grundlage, den tatsächlichen Wert seriös zu ermitteln”, fügt sein Geschäftspartner Timon Fleschner hinzu. “Wir erfassen daher immer alle vakanten Daten und prüfen die fraglichen Objekte gründlich.” So hilft die Stüfe & Fleschner GmbH auf Basis von insgesamt mehr als 15 Jahren Praxiserfahrung ihren Kunden dabei, die richtigen Einblicke zu gewinnen, den Markt mit all seinen Besonderheiten kennenzulernen und letztendlich mit dem richtigen Wert das maximale Potenzial auszuschöpfen. Worauf es dabei im Detail ankommt und wie vor allem die so wichtige Immobilienbewertung angegangen werden sollte, erfahren Sie hier.

Grundlagen zur Immobilienbewertung: Das sollten Eigentümer unbedingt wissen

“So unterschiedlich die Charakteristiken einzelner Immobilien sein können, so facettenreich fallen auch die Ansätze aus, wenn es um deren Bewertung geht”, verrät Nikolas Stüfe. Demnach vertrauen nicht wenige Eigentümer vornehmlich auf ihr eigenes Urteil und stellen ihre Recherchen selbst an, andere setzen hingegen auf schnelle Ergebnisse durch Online-Bewertungen oder auf professionelle Unterstützung. Grundsätzlich lassen sich all diese Herangehensweisen in zwei Kategorien unterteilen – verlässliche Werte, auf die man sich im Verkaufsprozess auch wirklich berufen kann, liefert jedoch nur eine von ihnen.

1. Oberflächliche Bewertung für schnelle Richtwerte

“Gehen wir vom Beispiel Wiesbaden aus: Dort sind viele wunderschöne Altbauten erhalten geblieben, zwischen ihnen findet sich jedoch auch immer wieder der ein oder andere weniger attraktive 70er-Jahre-Bau”, erzählt Nikolas Stüfe von der Stüfe & Fleschner GmbH. “Lediglich den aus dem Internet gezogenen Durchschnitts-Quadratmeterpreis anzusetzen, reicht daher als Bemessungsgrundlage bei Weitem nicht aus, um derart unterschiedliche Objekte bewerten zu können.” Eine unattraktive Mietskaserne könne schließlich nicht mit den umliegenden Altbauten verglichen werden. Und damit nicht genug: Selbst wenn es im Vergleich um zwei nahezu identische Mehrparteienhäuser in Wiesbaden geht, liegt ihnen nicht automatisch der gleiche Preis zugrunde – beispielsweise kann die Energieeffizienz völlig unterschiedlich sein, der Bodenwert, die Lage und auch die Grundsubstanz spielen neben zahlreichen anderen Faktoren natürlich auch eine Rolle.

Statt sich also lediglich auf einen vorläufigen Blick ins Netz oder ein oberflächliches Online-Tool zu verlassen, braucht es hier zwingend eine lückenlose Due Diligence. “Es müssen demnach immer alle Details berücksichtigt werden! So reicht es einfach nicht aus, zu sagen: ‘Größe, Deckenhöhe und Bauart sind fast identisch – der Rest passt schon so'”, erklärt Nikolas Stüfe hierzu. “Letztendlich macht es beispielsweise im Verkauf emotional durchaus einen Unterschied, ob man als Bewohner sechs Stockwerke zu Fuß laufen muss, oder von einem Aufzug profitiert.” Ebenso relevant sei es, ob die Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück steht oder Gewerke wie Leitungen oder Heizungen modernisiert werden müssen.

Genau diese Informationen spielen auch bei Online-Bewertungs-Tools eine tragende Rolle: Dort klicken sich die Nutzer durch verschiedene Bewertungstools und geben mehr oder weniger Rahmendaten an. Über die wesentlichsten Kriterien geht allerdings auch diese Form der Wertermittlung nicht hinaus, sodass Eigentümer bestenfalls einen Richtwert erhalten – keinesfalls aber einen verlässlichen Wert, auf dessen Basis ein zielführender Verkaufsprozess realisiert werden kann. Ähnlich sieht es aus, wenn sich Verkäufer online über die lokalen Quadratmeterpreise informieren oder sich gar an Inseraten aus der Nachbarschaft orientieren. “Nur weil das jemand meint, heißt das noch lange nicht, dass auch zu diesem Preis verkauft wird”, betont Timon Fleschner. “Es gibt etliche Kriterien, die in die Bewertung einfließen müssen. Viele von ihnen sind äußerst spezifisch und lassen sich nicht pauschal auf alle Immobilien anwenden.”

2. Lückenlose Bewertung auf professioneller Grundlage

“Selbst wenn der ermittelte Richtwert mit viel Glück in etwa dem realen Wert der Immobilie entsprechen würde, könnte der Verkäufer weiterhin nicht davon ausgehen, dass er damit richtig liegt – er würde also noch immer ein großes Risiko eingehen”, ergänzt Nikolas Stüfe. Um beispielsweise einen geplanten Verkauf zuverlässig angehen zu können, müsse man also weit sorgfältiger vorgehen und eine professionelle Wertermittlung sicherstellen. Hierbei ist stets zu unterscheiden: Während teure Gutachten nicht immer erforderlich, in bestimmten Fällen aber durchaus sinnvoll sind und meist vergleichsweise spezifische Zwecke erfüllen, sollten Eigentümer in jedem Fall in Zusammenarbeit mit erfahrenen Experten den tatsächlichen Wert ihrer Immobilie bestimmen: Wir sprechen hier von einer Immobilienbewertung nach Gutachterstandards und der gesetzlichen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Worauf es dabei ankommt, hängt in erster Linie von der Art des Objekts ab:

A) Privat

“Im Endverbrauchermarkt gibt es stets auch emotionale Werte und persönliche Verbundenheiten, die in Verkaufsprozessen gerne berücksichtigt werden dürfen. Allerdings sollten Verkäufer auch hier nicht vergessen, dass es um eine realistische Wertermittlung gehen muss”, erläutert Timon Fleschner von der Stüfe & Fleschner GmbH. “Die Frage lautet somit auch bei diesen Objekten immer: Wie stellt sich das Haus dar? Also: Gibt es Sanierungstau? Wie ist die Energieeffizienz? Hat das Grundstück womöglich eine erweiterbare beziehungsweise bebaubare Fläche?” Bei einer Bewertung müssen allerdings auch abseits davon immer alle Daten berücksichtigt werden: Befindet sich beispielsweise das exklusive, geliebte Traumhaus in schlechter Lage, spielt auch das in den Wert der Immobilie ein.

B) Anlageobjekte (Wohnen)

Als Grundlage der Bewertung dient dabei neben dem Ist- idealerweise auch der Soll-Zustand des Objekts. So stellt sich vor allem die Frage: Wie sieht das Entwicklungspotenzial aus? Mögliche Käufer interessieren sich schließlich vornehmlich dafür, wo deren Rentabilität aktuell liegt und welche Jahresmieten künftig erzielt werden könnten – was also können sie noch aus dem Objekt herausholen, zu welchem Kaufpreisfaktor wird momentan überhaupt gekauft und wo kann man letztlich ansetzen? Aussagekräftige Werte erhält man hierbei vor allem durch eine lückenlose Ertragswertberechnung.

Fazit: So muss eine fundierte Immobilienbewertung aussehen

Schlussendlich bleibt eine professionelle Immobilienbewertung alternativlos, möchte man seinen Verkauf zuverlässig und idealerweise auch gewinnbringend über die Bühne bringen. Stoßen Eigentümer auf entsprechende Angebote, sollten sie jedoch immer im Einzelfall beurteilen, ob es ihren Zielen und Ansprüchen gerecht wird: Schließlich fehlt es vielen Unternehmen dabei nicht nur am gesamtwirtschaftlichen Überblick. Einige Makler nutzen außerdem das Angebot “Gutschein: kostenlose Immobilienbewertung” häufig als Werbemittel, um Aufträge zu generieren, führen sie dann aber nicht sachgemäß durch – es ist also stets Vorsicht geboten.

“Unsere Wertermittlung hat aufgrund des Aufwands sowie der rechtlichen und sachgemäßen Ausführung durchaus einen kleinen Preis. Zudem machen tatsächlich auch wir Aktionen, bei denen wir ebenfalls ‘Gutscheine für eine kostenlose Wertindikation' verteilen – diese ist zwar nicht so umfangreich, stellt aber dennoch ein hervorragendes Produkt dar”, verrät Nikolas Stüfe hierzu. “Da es aber in jedem Fall eine individuelle Herangehensweise braucht und dabei alle Kriterien einzukalkulieren sind, führen wir unsere Bewertung nach Gutachterstandards und somit nach der gesetzlichen Immobilienwertermittlungsverordnung durch.” Verlässliche Werte ermittelt die Stüfe & Fleschner GmbH somit anhand folgender Vorgehensweisen.

1. Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren, gemäß den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (§§ 21 bis 23 ImmoWertV), ist ein standardisiertes Verfahren zur Bewertung von Immobilien. Es dient dazu, den Wert einer Immobilie auf Basis des sogenannten Wiederbeschaffungswerts zu ermitteln. So liegen diesem Verfahren tatsächliche Werte vom Gutachterausschuss zugrunde. Zur Beurteilung werden beispielsweise die Art des Objekts, die Restnutzungsdauer oder der Bodenrichtwert herangezogen.

2. Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, die hauptsächlich für vermietete oder ertragsgenerierende Objekte verwendet wird. Dabei wird der Wert einer Immobilie anhand der erwarteten zukünftigen Erträge aus der Nutzung des Objekts ermittelt. Im Wesentlichen basiert das Ertragswertverfahren auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die erzielbaren Einnahmen, beispielsweise Mieteinnahmen, bestimmt wird. Diese werden ihrerseits durch verschiedene Faktoren wie Mietpreisentwicklung, Leerstandsrisiko, Betriebskosten und Restnutzungsdauer der Immobilie beeinflusst.

Um den Ertragswert zu berechnen, werden die erwarteten Erträge aus der Immobilie auf ihre Gegenwartswerte abgezinst. Das bedeutet: Zukünftige Einnahmen werden entsprechend ihres Risikos und ihrer zeitlichen Lage bewertet. Zusätzlich werden eventuelle Kosten wie Bewirtschaftungskosten oder Instandhaltungsaufwendungen berücksichtigt. Anwendung findet das Ertragswertverfahren häufig bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern, Wohnungen oder anderen Immobilien mit regelmäßigen Einnahmen – dabei bietet es eine fundierte Grundlage für die Bestimmung des Immobilienwerts unter Berücksichtigung der erzielbaren Erträge.

3. Vergleichswertverfahren: Hierbei nimmt man unter die Lupe, was über die letzten Jahre tatsächlich in der Umgebung verkauft wurde – nicht aber, zu welchen Preisen man inseriert hat. Ebenso relevant ist die aktuelle Nachfrage innerhalb der entsprechenden Lage, da sich auch die Beliebtheit eines Viertels sowohl negativ als auch positiv auf die Immobilienbewertung auswirkt. Schließlich gilt weiterhin: Top-Immobilien in schlechten Lagen erzielen trotz all ihrer Vorzüge niedrigere Preise als vergleichbare Objekte in besseren Lagen.

Eigentümer dürfen abschließend jedoch nicht vergessen, dass sie beim Verkauf neben einer fundierten Bewertung auch zwingend durchdachte Prozesse und Konzepte benötigen. Schließlich erzielen sie nur dann das Maximum, wenn sie es maximal richtig angehen – die so wichtige Basis für eine entsprechende Strategie bildet aber sehr wohl eine aussagekräftige Wertermittlung. “Wenn du schon gewillt bist, deine Immobilie zu verkaufen, solltest du das auch entsprechend sorgfältig angehen und den richtigen Partner auswählen – dafür braucht es einen Immobilienexperten, der über die nötige Erfahrung verfügt und sich folglich mit der Materie auskennt”, fasst Nikolas Stüfe zusammen.

Für Kontakt und Anfragen: info@stuefe-fleschner.de

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